Οι τιμές των κατοικιών στο Λονδίνο εξηγούνται σε πέντε γραφήματα
Η αξία των κατοικιών στην πρωτεύουσα μειώνεται μετά από χρόνια ετήσιας ανάπτυξης
Dan Kitwood/Getty Images
Τιμές κατοικιών στο Λονδίνο υποχώρησε κατά 0,6% τον Ιούνιο , σύμφωνα με τον επίσημο οργανισμό στατιστικών του Ηνωμένου Βασιλείου, το ONS. Μπορεί να μην ακούγεται πολύ, αλλά ακολουθούν χρόνια κατά τα οποία οι τιμές αυξήθηκαν κατά μέσο όρο ετησίως κατά 7,5% μεταξύ του τέλους του 2009 και του τέλους του 2017.
Οι τιμές παρέμειναν σε γενικές γραμμές αμετάβλητες από τα τέλη του 2017, μετά από χρόνια κατά τα οποία το Λονδίνο ήταν ο βασικός πυλώνας της στεγαστικής αγοράς του Ηνωμένου Βασιλείου. Υπήρξαν πολλές εικασίες σχετικά με την επίδραση του Brexit στην αγορά ακινήτων του Λονδίνου, αλλά υπάρχουν ελάχιστα στοιχεία ακόμη που να το επιβεβαιώνουν. Υπήρξαν διάφοροι παράγοντες που μπορούν να δούμε, οι οποίοι οδήγησαν στην αποδυνάμωση των τιμών, ωστόσο, ορισμένοι από τους οποίους έχουν εθνικό χαρακτήρα – ιδίως χαμηλή αύξηση των πραγματικών κερδών – και μερικές ακόμη τοπικές, συμπεριλαμβανομένων πρόσθετων εσωτερικών μεταναστευτικών ροών μακριά από το Λονδίνο.
Επιπλέον, δεδομένου ότι οι τιμές του Λονδίνου έχουν αυξηθεί σε σχέση με το υπόλοιπο νοτιοανατολικό τμήμα, θα μπορούσαμε να περιμέναμε ότι η αγορά του Λονδίνου θα είχε υποχωρήσει μάλλον νωρίτερα. Αν ναι, οι πρόσφατες αλλαγές θα μπορούσαν απλώς να είναι μια εκτόνωση της υπερτίμησης των τελευταίων ετών. Είναι σημαντικό να θυμόμαστε ότι οι τιμές του Λονδίνου παραμένουν πολύ υψηλές με μέση τιμή £475.000.
Παρακάτω είναι πέντε γραφήματα που εξηγούν τι συμβαίνει.
1. Το φαινόμενο κυματισμού
Κατά τη διάρκεια διαδοχικών κύκλων από τις αρχές της δεκαετίας του 1970, το Ηνωμένο Βασίλειο έχει δει ένα φαινόμενο γνωστό ως φαινόμενο κυματισμού. Σε περιόδους οικονομικής άνθησης, οι τιμές των κατοικιών έτειναν να αυξάνονται πρώτα στο Λονδίνο και στα νοτιοανατολικά και στη συνέχεια σταδιακά, με την πάροδο του χρόνου, οι άλλες περιοχές έφτασαν τη διαφορά. Το Λονδίνο έμενε πάντα μπροστά, αλλά η ποσοστιαία διαφορά συνήθως δεν έγινε μεγαλύτερη.
Όπως δείχνει το παραπάνω γράφημα, οι τιμές στο Λονδίνο, κατά μέσο όρο, ήταν περίπου διπλάσιες από αυτές στο βορρά (που αντιπροσωπεύονται εδώ από το Yorkshire και το Humberside, το οποίο χρησιμοποιείται ως σύγκριση επειδή τα περιφερειακά όρια δεν έχουν αλλάξει με την πάροδο του χρόνου). Εξαίρεση στις σχετικές αλλαγές είναι η περίοδος από τα μέσα της δεκαετίας του 1990, όπου οι ιστορικές θέσεις δεν έχουν ακόμη αποκατασταθεί.
2. Αύξηση εισοδήματος
Οι αλλαγές στις περιφερειακές τιμές επηρεάζονται έντονα από εθνικούς παράγοντες, συμπεριλαμβανομένων των χαμηλών επιπέδων των επιτοκίων και της αύξησης των πραγματικών εισοδημάτων. Γνωρίζουμε ότι τα πραγματικά εισοδήματα έχουν ισχυρή επίδραση στις τιμές των κατοικιών. Κατά κανόνα, μια αύξηση 1% στα πραγματικά εισοδήματα οδηγεί σε αύξηση 2% στις πραγματικές τιμές των κατοικιών, επειδή τα νοικοκυριά έχουν τη δυνατότητα να πληρώσουν περισσότερα. Και έτσι, συνήθως κατά τη διάρκεια του κύκλου, οι τιμές των κατοικιών παρουσιάζουν μεγαλύτερη μεταβλητότητα από τα εισοδήματα.
Είναι ιδιαίτερα αξιοσημείωτο ότι το Office for Budget Responsibility (OBR), ο ανεξάρτητος δημοσιονομικός επόπτης του Ηνωμένου Βασιλείου, μείωσε τις εθνικές του προβλέψεις για τις τιμές των κατοικιών, αναγνωρίζοντας ότι η ασθενέστερη παραγωγικότητα οδηγεί σε χαμηλότερη αύξηση του πραγματικού εισοδήματος. Για παράδειγμα, τον Μάρτιο του 2016, το OBR ανέμενε ότι οι ονομαστικές τιμές των κατοικιών θα αυξηθούν κατά 4,7% το 2019. μέχρι τον Μάρτιο του 2018, αυτό είχε αναθεωρηθεί προς τα κάτω στο 2,7% .
3. Προσφορά, ζήτηση και περιφερειακά πρότυπα
Η κακή αύξηση του εισοδήματος εξηγεί γιατί το Λονδίνο λειτουργεί σε ένα ασθενέστερο εθνικό περιβάλλον στέγασης, αλλά δεν εξηγεί το μοτίβο των περιφερειακών τιμών. Η υψηλότερη ζήτηση στο Λονδίνο, οι ελλείψεις προσφοράς και τα πρότυπα εσωτερικής μετανάστευσης παίζουν επίσης ρόλο.
Για αυτό, βοηθάει να κοιτάξουμε πιο προσεκτικά το νοτιοανατολικό - άρα το εσωτερικό Λονδίνο σε σχέση με το εξωτερικό Λονδίνο και σε σχέση με το νοτιοανατολικό στο σύνολό του. Το βασικό χαρακτηριστικό είναι ότι τώρα εξετάζουμε περιοχές που δεν είναι φυσικά πολύ απομακρυσμένες μεταξύ τους και γνωρίζουμε ότι οι περισσότερες κινήσεις πραγματοποιούνται σε πολύ μικρές αποστάσεις – σύμφωνα με 2014-15 English Housing Survey , το 74% των μετακινούμενων, όπου ο αρχηγός του νοικοκυριού ήταν κάτω των 55 ετών, μετεγκαταστάθηκε λιγότερο από δέκα μίλια και το 24% μετακινήθηκε κάτω από ένα μίλι.
Το Λονδίνο εδώ και καιρό είχε περισσότερους ανθρώπους που έφευγαν από την πόλη παρά εισέρχονταν σε αυτήν. Ενώ προσελκύει τους νέους, το Λονδίνο χάνει τις ελαφρώς μεγαλύτερες ηλικιακές ομάδες. Αυτή η απώλεια μειώνονταν απότομα μέχρι το 2009, αλλά στη συνέχεια επιταχύνθηκε ξανά, ιδιαίτερα το 2016 και το 2017 και ξεπέρασε τα 100.000 άτομα.
Αυτό το μοτίβο είναι σε γενικές γραμμές συνεπές με την παρατηρούμενη πορεία των τιμών των κατοικιών. Δεδομένου ότι ένα μεγάλο ποσοστό των ανθρώπων που εγκαταλείπουν το Λονδίνο πηγαίνουν αλλού στα νοτιοανατολικά, αναμένουμε να δούμε πτώση της αναλογίας των τιμών των κατοικιών στο Λονδίνο σε σχέση με τα νοτιοανατολικά τα τελευταία δύο χρόνια και αυτό φαίνεται να έχει συμβεί.
4. Συνεπείς τύπους ιδιοκτησίας
Οι σχετικές τιμές για διαφορετικούς τύπους ακινήτων (μονοκατοικίες, ημικατοικίες, κατοικίες με ταράτσα και διαμερίσματα) έχουν αυξηθεί και κατέβει με παρόμοιο τρόπο, αν και υπάρχουν, φυσικά, απόλυτες διαφορές στις τιμές. Ακριβώς όπως τα νοικοκυριά μπορούν να μετακινούνται μεταξύ τοποθεσιών, μπορούν να υποκαταστήσουν μεταξύ των τύπων ακινήτων, γεγονός που οδηγεί σε παρόμοιες κινήσεις τιμών.
Επομένως, το επόμενο διάγραμμα επικεντρώνεται στις διαφορές μεταξύ των τιμών των ακίνητων με ταράτσα στο εσωτερικό και το εξωτερικό Λονδίνο. Υποδεικνύουν ότι υπήρξαν πρόσφατες σχετικές μειώσεις των τιμών στο εσωτερικό του Λονδίνου, κάτι που είναι και πάλι συνεπές με τα νοικοκυριά που απομακρύνονται από τις πιο ακριβές εσωτερικές περιοχές.
5. Επενδύσεις σε ακίνητα
Ωστόσο, οι μεταναστευτικές ροές δεν είναι όλη η ιστορία. Ούτε οι σχετικές τιμές είναι πιθανό να εξηγηθούν με όρους ελλείψεων προσφοράς – το νοτιοανατολικό τμήμα υποφέρει επίσης από ελλείψεις. Ωστόσο, μια περαιτέρω εξήγηση έγκειται στο νομισματικό περιβάλλον και ιδιαίτερα στα χαμηλά επίπεδα των επιτοκίων.
Η στέγαση στο Λονδίνο επηρεάζεται σε μεγάλο βαθμό από τον ρόλο της ως επένδυσης όσο και ως καταναλωτικού αγαθού. Τα επενδυτικά κίνητρα για την αγορά κατοικιών είναι επίσης σημαντικά σε άλλους τομείς, αλλά, αναμφισβήτητα, το Λονδίνο έχει ιδιαίτερα χαρακτηριστικά και οι τιμές στο Λονδίνο ανταποκρίνονται περισσότερο στις αλλαγές των επιτοκίων από ό,τι αλλού. Υπάρχει, επομένως, η πιθανότητα καθώς τα επιτόκια σταδιακά αυξάνονται στην οικονομία, το Λονδίνο θα επηρεαστεί περισσότερο από άλλες περιοχές, αρχίζοντας να αποκαθιστά ορισμένα από τα ιστορικά πρότυπα που φαίνονται στο πρώτο γράφημα.
Ωστόσο, παρ' όλη τη συζήτηση για πτώση των τιμών των κατοικιών, θα πρέπει να έχουμε κατά νου ότι η μέση τιμή ακόμη και ενός διαμερίσματος στο Λονδίνο είναι ακόμα πάνω από 400.000 £ . Συγκριτικά, η μέση τιμή ενός διαμερίσματος στα νοτιοανατολικά είναι πιο κοντά στις 200.000 £ – και ακόμη και αυτό είναι πέρα από τους πόρους των περισσότερων πιθανών αγοραστών για πρώτη φορά χωρίς σημαντική πρόσθετη υποστήριξη. Επομένως, η πτώση των τιμών που βλέπουμε είναι απίθανο να έχει σημαντικά οφέλη για τους αγοραστές για πρώτη φορά. Τουλάχιστον στην κλίμακα που έχει σημειωθεί μέχρι τώρα, η πτώση συνεπάγεται απλώς μέτριες απώλειες κεφαλαίου για τους υφιστάμενους ιδιοκτήτες. Με Τζεφ Μίν , Καθηγητής Εφαρμοσμένης Οικονομίας στο Πανεπιστήμιο του Reading
Αυτό το άρθρο αναδημοσιεύεται από Η συζήτηση με άδεια Creative Commons. Διαβάστε το πρωτότυπο άρθρο .
